La promotion immobilière est une activité qui s’est développée en France après les années 50. Durant cette période, les villes ont connu une explosion démographique. La demande pour des logements a très rapidement augmenté, et grâce à l’augmentation du niveau de vie et l’ouverture au crédit bancaire simplifié, de nombreux particuliers ont pu accéder à la propriété. En 2017, la promotion immobilière a généré environ 4,31 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Aujourd’hui, nous nous intéressons de plus près à cette activité. Définition, fonctionnement, rôle… Voyons ensemble tout ce qu’il y a à savoir autour de la promotion immobilière.
Qu’est-ce que la promotion immobilière ?
La promotion immobilière, selon la définition établie, est une activité économique qui consiste à produire des biens immobiliers destinés à être vendus à des acquéreurs, afin que ces derniers les occupent ou les mettent en location, en s’assurant de leur exploitation et en les gardant au sein de leur patrimoine. Ainsi, toute entreprise dont l’activité principale est la réalisation d’opérations immobilières est considérée comme une entreprise de promotion immobilière. Ces opérations peuvent concerner toutes sortes de biens immobiliers :
- Des logements, qui représentent 80% des biens produits par la promotion immobilière. Parmi ces logements, on compte environ 85% d’immeubles résidentiels.
- Des bureaux.
- Des locaux commerciaux et industriels.
- Des résidences avec services, comme les maisons de retraite ou certaines résidences étudiantes.
- Des résidences de tourisme.
- Des infrastructures destinées aux loisirs.
- Des opérations d’aménagement et de lotissements.
En quoi consistent concrètement ces opérations ? Le champ d’action de la promotion immobilière est en fait, très large. Une opération conduit à la réalisation et à la commercialisation d’un programme immobilier. Un acte de promotion immobilière regroupe ainsi l’ensemble des moyens et des actes mis en œuvre pour créer un bien sur un site préalablement maitrisé, dans le but de faire accéder le client à sa propriété.
Le métier de promoteur immobilier
Si par exemple on vous propose de faire appel à un promoteur constructeur à Annecy, qu’est-ce que cela signifie ? Le métier de promoteur immobilier, consiste à vendre un bien immobilier à un client, tout en étant à l’initiative de sa réalisation. Lorsque l’on parle de promoteur immobilier, nous désignons à la fois un individu et une personne morale, donc une société composée de plusieurs associées. Donc, lorsque vous entrez en contact avec un promoteur à Annecy, votre objectif est d’investir dans un projet immobilier au sein de la commune, en déléguant l’ensemble de l’opération à des professionnels qualifiés.
Le promoteur immobilier a un statut particulier, qui lui confère des attributions multiples. En effet, il agit comme un véritable maître d’orchestre, pour coordonner les actions des différents intervenants. Car oui, le promoteur immobilier ne peut pas agir seul. La promotion immobilière réunit au moins 3 grands domaines : la conception, la construction et la promotion. Chacun de ces domaines fait intervenir de nombreux professionnels aux différentes spécificités : architectes, opérateurs fonciers, aménageurs, collectivités locales, bureaux d’études, juristes, fiscalistes, économistes, assureurs, établissements bancaires, investisseurs, etc. Les promoteurs immobiliers les plus développés réunissent dans leur société la majorité des professionnels nécessaires au bon déroulement de l’activité. D’ailleurs, comment se déroule-t-elle ?
Déroulement d’une opération de promotion immobilière
Le promoteur doit assurer l’ensemble des étapes d’une opération de promotion immobilière. Nous parlons principalement d’immobilier neuf, mais la promotion immobilière concerne également la rénovation.
Etape 1 : recherche foncière et étude de faisabilité
Une opération de promotion immobilière commence systématiquement par la recherche du terrain adapté au projet. Une fois le terrain identifié, il faut réaliser une étude de faisabilité. C’est donc au tour de l’architecte d’intervenir : il se charge de vérifier si le terrain est conforme au Plan Local d’Urbanisme et s’occupe des démarches nécessaires à l’obtention d’un permis de construire.
Etape 2 : financement
Une fois que l’architecte a déterminé la surface constructible et les autres paramètres relatifs au terrain, le promoteur immobilier doit estimer les coûts des travaux et trouver l’apport financier nécessaire. Ce dernier doit couvrir les premiers engagements avant toute recette commerciale et pallier les imprévus pouvant entraver l’équilibre du projet.
Le promoteur cherche à obtenir suffisamment de réservations afin de prouver la viabilité du projet au regard des établissements bancaires. Ainsi, il doit présenter des fonds propres afin de constituer l’apport personnel nécessaire à l’obtention d’un prêt : entre 20 et 40% du capital de financement, la valeur du terrain étant incluse. Pour constituer l’apport personnel, le promoteur va lancer une campagne de communication autour de son opération afin d’attirer des investisseurs et des acquéreurs.
L’investissement repose également sur la vente sur plan, aussi appelée vente en l’état de futur achèvement (VEFA). Notez que la VEFA est quasiment le seul système utilisé, car il permet de solliciter le client acquéreur pour des appels de fonds émis en fonction de l’avancement de la construction. En effet, ce dernier représente généralement plus de 50% des ventes du parc immobilier de logements. Le promoteur immobilier est ainsi dans l’obligation d’obtenir une GFA (garantie financière d’achèvement).
Etape 3 : construction
La phase de construction commence dès lors que les fonds sont réunis. Le promoteur lance un appel d’offres dans le but de trouver des entreprises disponibles. Soit, les travaux sont découpés en plusieurs lots (charpente, gros œuvre, plomberie, électricité, etc.), soit ils sont tous confiés à une entreprise générale.
Etape 4 : livraison
Lorsque le chantier est terminé, le promoteur immobilier s’assure du bon achèvement des travaux. Le bien livré doit correspondre aux termes énoncés dans le contrat liant le promoteur et l’acquéreur.
Réglementations
La promotion immobilière en tant qu’activité n’est pas juridiquement définie. Le Code civil définit les attributions d’un promoteur immobilier dans l’article 1831-1. Le contrat de promotion immobilière est un mandat, permettant à une personne de déléguer la construction d’un ouvrage immobilier à une autre. Le promoteur immobilier s’engage donc auprès de son client selon les termes définis dans le mandat. Bien sûr, il existe des garanties juridiques, financières et techniques pour protéger le client en cas de non-respect par le promoteur de son engagement.
La loi du 3 janvier 1967 encadre la vente d’immeuble à construire et la loi du 16 juillet 1971 réglemente les opérations réalisées par les sociétés de construction, les promoteurs immobiliers prenant généralement le titre de société civile de vente. La loi du 4 janvier 1978 encadre la responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction :
La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement
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