Lors de l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers par un groupe d’au moins 2 personnes, le choix de la SCI est assez récurrent. En effet, le statut de société civile immobilière pour un patrimoine immobilier partagé présente divers avantages, notamment fiscaux. Cependant, il n’existe pas de prêts spécifiques à SCI et les banques ne font aucune distinction dans leurs formules de prêt pour de l’investissement locatif. La SCI dépend ainsi des mêmes lois que pour un achat en direct. Il est donc tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier. Cependant, certains paramètres diffèrent. Nous vous expliquons tout ci-dessous.
Fonctionnement et avantages du prêt immobilier en SCI
Lorsqu’il est question de taux, les banques ne font aucune différences entre acheter en SCI ou faire une acquisition immobilière en direct. Le taux de votre prêt pourra être fixe ou variable, mais ne sera ni plus haut, ni plus bas que le taux classique appliqué par la banque.
Il n’est pas possible de demander un prêt aidé comme le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou le prêt épargne-logement, pour un investissement locatif. Ils sont strictement réservés à la résidence principale. Il est donc préférable de ne pas prendre un prêt immobilier en SCI si le bien acheté doit servir de résidence principale à l’un des associés.
Le montant du prêt est calculé selon la capacité d’endettement de chacun des associés. C’est un avantage car, l’addition des revenus respectifs peut ouvrir l’accès à un prêt plus grand. Comme on parle d’investissement locatif, l’établissement prêteur prendra aussi en compte les revenus générés par la SCI. Ainsi, concernant l’apport, les banques ont tendance à être plus flexibles avec l’investissement locatif que pour une acquisition en direct.
Autre avantage de la SCI lors d’un prêt immobilier, la déductibilité du montant des emprunts des droits de succession. Lorsque vous voudrez transmettre votre bien immobilier en SCI, le montant du prêt contracté n’intervient pas le calcul des frais de succession.
Prérequis pour obtenir un prêt
Le prêt immobilier pour une SCI présente des avantages. L’établissement prêteur exige néanmoins certaines garanties avant de vous donner le prêt. Ces garanties concernent à la fois la SCI en elle-même, et le patrimoine de chacun des associés. Ainsi, les garanties demandées pour un prêt immobilier en SCI sont :
- Garantie hypothécaire. Lorsque vous investissez dans une SCI, vous devez engager la valeur de ses biens sur le prêt souscrit. C’est une protection pour l’établissement prêteur en cas d’irrégularité. Il existe parfois des alternatives à la garantie hypothécaire, comme le privilège de prêteur de deniers ou une société de cautionnement.
- Caution personnelle. Chaque associé doit se porter caution à hauteur de ses parts dans la SCI.
- Assurance décès-invalidité. Chaque associé doit obligatoirement souscrire à cette assurance afin d’assurer le remboursement à l’établissement prêteur en cas de sinistre. Il est possible d’étendre cette assurance pour couvrir d’autres potentiels événements imprévus
L’établissement prêteur, vous accordera le crédit que vous demandez, s’il considère que les revenus et le patrimoine de chaque associé est suffisant, en fonction de son implication dans la SCI.
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