Les tendances du marché immobilier fin 2016 invitent à l’investissement, cependant il convient de rester très prudent face aux nombreuses offres en ligne notamment en ce qui concerne l’investissement locatif. Il faut d’autant plus être prudent dans le choix d’un programme immobilier compte tenu du fait que certains simulateurs d’investissement locatif ne sont pas fiables.
Un investissement locatif est un projet à long terme d’où la nécessité d’éviter des pièges, surtout les publicités ou offres trop alléchantes.
Bien connaître l’investissement immobilier avec la loi Pinel
Toutes les simulations d’investissement locatif sont effectuées sur le principe d’une location du bien sur une durée de 9 ans, avec au bout, un taux de défiscalisation de 18 % et une réduction d’impôts jusqu’à 2 % par an. Pour une location sur une période de 12 ans, comptez une réduction d’impôts de 21 %. Par contre, l’investissement immobilier avec la défiscalisation Pinel ne se fera qu’à hauteur de 1 % par an de la dixième à la douzième année. Ainsi, avant de vous lancer dans un investissement locatif, il faut garder en tête que la rentabilité d’un investissement immobilier se compte à partir de 10 ans.
Évitez les pièges de trésorerie dès le départ
Les simulations d’investissement locatif déterminent votre effort de trésorerie dès la première année, y compris la réduction fiscale qui va avec. Celle-ci n’est cependant valable que pour l’année N+1. Vos charges et notamment vos échéances de crédit immobilier seront donc couvertes par les loyers encaissés et par votre trésorerie la première année. Prenez donc le soin de calculer la faisabilité de votre projet à l’année N+1.
Bien calculer les impôts de votre investissement locatif
Les simulateurs d’investissement locatif ne tiennent pas souvent compte des revenus fonciers dans l’évaluation de la rentabilité de votre investissement, pourtant ils sont imposés au même taux que vos salaires. Pour éviter ce piège de l’investissement locatif, calculer les impôts générés par vos loyers selon le taux d’imposition en vigueur. Vérifiez si la réduction d’impôt dont vous bénéficiez pourrait vous permettre de les absorber.
La revente d’immobilier d’un particulier
La rentabilité totale de l’immobilier d’un particulier est fonction du prix de la revente. De nombreuses simulations lui donnent la même valeur qu’à l’achat, ce qui est totalement irréaliste ! Prenez 30 % du prix d’achat, comme hypothèse de baisse dans le cas d’une revente, même si cela peut parfois évoluer à la hausse, sinon consulter votre échéancier de crédit pour un meilleur tempo de vente.
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