Vous désirez acquérir un bien immobilier, pour de l’investissement locatif ou pour en faire votre résidence principale. Vous n’avez pas d’apport personnel suffisant et prévoyez de souscrire un crédit immobilier. Quels biens pouvez-vous envisager d’acheter ? Pour répondre à cette question, vous devez estimer votre capacité d’emprunt, afin de connaître le montant maximal du crédit immobilier que vous pourrez obtenir.
Simulation de prêt immobilier
Afin de bien visualiser comment les paramètres d’un crédit interagissent entre eux, vous pouvez faire une simulation de prêt immobilier avec cette calculette. Celle-ci vous permet d’estimer vos mensualités en fonction du montant du prêt, du taux d’intérêt (hors assurance) et de la durée du crédit. Notez que plus la durée du crédit immobilier est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. Si l’on prend un prêt de 200 000€ sur une durée de 20 ans en fixant un taux d’1%, regardez comment ce dernier évolue :
- Durée du crédit : 7 ans / Taux d’intérêt : 0,55% / Mensualités : 2 488€ par mois, dont 60€ d’assurance. Coût total du crédit : 8 992€.
- Durée du crédit : 10 ans / Taux d’intérêt : 0,65% / Mensualités : 1 782€ par mois, dont 60€ d’assurance. Coût total du crédit : 13 840€.
- Durée du crédit : 15 ans / Taux d’intérêt : 0,85% / Mensualités : 1 244€ par mois, dont 60€ d’assurance. Coût total du crédit : 23 920€.
- Durée du crédit : 20 ans / Taux d’intérêt : 1% / Mensualités : 980€ par mois, dont 60€ d’assurance. Coût total du crédit : 35 200€.
- Durée du crédit : 25 ans / Taux d’intérêt : 1,15% / Mensualités : 827€ par mois, dont 60€ d’assurance. Coût total du crédit : 48 100€.
Comme vous pouvez le constater, la différence entre un crédit de 7 ans et un crédit de 25 ans est énorme. En passant d’un taux d’intérêt de 0,55% à un taux d’intérêt de 1,15%, le coût total du crédit est 5 fois plus cher. C’est en grande partie à cause du taux prélevé pour l’assurance, qui lui, n’évolue pas en fonction de la durée du crédit. Forcément, 60€ prélevés par mois pour un crédit de 200 000€ représente une plus grande dépense lorsque l’on augmente la durée.
C’est pour cela qu’il est vivement recommandé, pour ne pas dire indispensable, de prendre le temps d’utiliser le simulateur de prêt immobilier afin d’optimiser ses mensualités. Votre objectif étant de réduire au maximum le coût total du crédit. Mais tout dépend de votre capacité d’emprunt. Si un crédit immobilier sur 7 ans est bien plus avantageux en termes de coût, le montant des mensualités n’est pas assurable pour la grande majorité des particuliers souhaitant obtenir un bien immobilier.
Capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt désigne la somme que vous pouvez emprunter pour financer l’achat d’un bien immobilier. Associée à votre apport personnel et aux éventuels financements dont vous pouvez bénéficier, comme le prêt à taux zéro, vous pourrez déterminer votre capacité d’achat. Celle-ci se calcule simplement avec la formule suivante :
Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés – frais de notaire
Utilisez les simulateurs de prêt immobilier afin de déterminer votre capacité d’emprunt et ainsi votre capacité d’achat. Si vous souhaitez calculer vous-même votre capacité d’emprunt, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Capacité d’emprunt totale = ((Revenus – charges) x 33 / 100) x durée (en mois)
- Revenus : salaires nets de l’emprunteur et des co-emprunteurs, revenus fonciers, rentes, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles, revenus de placements financiers réguliers, etc. Les revenus issus de primes exceptionnelles ou de prestations sociales ne sont pas intégrés au calcul.
- Charges : loyers, mensualités d’un crédit en cours, pension alimentaire, etc.
Notez que votre apport personnel n’a aucune influence sur votre capacité d’emprunt totale. Seuls les revenus et les charges sont pris en compte. Cette dernière est encadrée par les banques, avec le taux d’endettement.
Taux d’endettement
Celui-ci désigne la part occupée par vos charges dans votre budget. Il se calcule simplement avec la formule suivante :
Taux d’endettement = (Charges / revenus fixes nets du foyer) x 100
Les banques fixent généralement le taux d’endettement maximal à 33%. Cela signifie que vos charges ne peuvent pas représenter plus du tiers de vos revenus fixes. Dans le cas contraire, il est fort probable que les banques refusent de vous accorder un crédit. Néanmoins, la réalité est plus complexe. Il n’existe aucune règle juridique définissant un taux d’endettement maximal à respecter. Or, le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande depuis janvier 2021 de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35%. Les banques, pour se protéger d’un défaut de paiement, continuent d’appliquer un taux de 33% et n’autorisent que très rarement un dépassement.
Reste à vivre
Un autre élément est pris en compte dans la détermination du taux d’endettement maximal : le reste à vivre. Il correspond au budget dont vous disposez après avoir payé vos charges et vous permettant de couvrir vos dépenses courantes, telles que l’alimentation ou les transports.
Mise en situation : un foyer disposant d’un budget mensuel de 1 800€ par mois dépense 600€ en charges mensuelles. Cette part représente 33,3% et son reste à vivre s’élève à 1 200€. La banque peut considérer un taux d’endettement de 33% comme trop grand, bien qu’il soit inférieur aux recommandations du HCSF. Avec des revenus mensuels situés dans cette tranche, le taux d’endettement généralement exigé est de 30%, fixant la limite du montant des mensualités à 540€.
Un foyer disposant d’un budget mensuel de 8 000€ par mois dépense 2 000€ en charges mensuelles. Cette part représente 25% et son reste à vivre est de 6 000€. Comme c’est une somme plutôt confortable, permettant de couvrir allègrement les dépenses du quotidien, la banque peut accepter de dépasser la recommandation des 35%. En effet, un taux d’endettement de 38% par exemple entraînerait des mensualités maximales de 3 040€, laissant 2 960€ comme reste à vivre final.
Certains établissements bancaires ne prennent pas en compte le reste à vivre, mais uniquement le taux d’endettement brut. Auquel cas, ils n’accordent jamais de crédit à un foyer dont le taux d’endettement est supérieur à 35%.
Frais de notaire
Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de notaire dans le calcul de votre capacité d’achat. Aussi appelés frais d’acquisitions immobilière, les frais de notaire incluent les débours et les droits de mutation. Ces derniers représentent la plus grande part des frais de notaire, environ 7 à 8% du prix d’achat d’un bien immobilier ancien et autour de 3% dans le neuf.
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